Подоходный налог с продажи недвижимости: порядок рассчета

Продавая недвижимость, в некоторых случаях гражданам приходится отдавать часть полученного дохода государству.

Эта сумма существенная, поэтому продавец должен точно знать, обязан ли он это делать.

Как не переплатить на данном налоге или вернуть назад часть уже затраченных денег – об этом далее в статье.

Оглавление:

• Общая информация
• Формы получения налогового вычета
• В виде уменьшения налогооблагаемой базы
• В виде учета расходов, понесенных на квартиру
• Налог с продажи долевой собственности
• Для частного дома

Общая информация

Деньги, полученные продавцом от продажи недвижимости, определяются как доход и поэтому в некоторых случаях подлежат налогообложению.

Вид налога, который в данном случае применяется – это НДФЛ. Его величина составляет 13% от стоимости проданного имущества.

Причем неважно, где была расположена недвижимость – в России или за ее пределами. Продажа любой, даже иностранной собственности, является предметом налогообложения.

Сумма налога рассчитывается по формуле:

НДФЛ = 13% * налогооблагаемая база

Последняя величина – это та стоимость квартиры, которая обозначена в договоре.

Многие продавцы намеренно занижают эту официальную сумму и получают часть денег без договора, чтобы заплатить меньше налогов.

Такая схема незаконная и рискованная для обеих сторон.

Виды доходов, с которых НДФЛ не взимается:

1. Деньги, полученные от продажи недвижимости – в случае владения продавцом имуществом дольше 3-х лет.
2. Унаследованное имущество.
3. Доходы, переданные по договору дарения – в том случае, если дарителем выступает близкий родственник налогоплательщика.

Поэтому, если период владения квартирой составлял меньше трех лет, после продажи владелец должен принести в налоговый орган заполненную декларацию о доходах и выплатить налог. При этом неважно, сколько времени он в квартире проживал – в расчет берется только фактическое владение ею.

Если же доход от продажи — меньше миллиона рублей, то необходимость подавать декларацию остается, а вот платить налог — нет.

В случае нарушения данных сроков к гражданину может быть применена ответственность:

1. Если нарушены сроки подачи декларации – за каждый месяц просрочки начисляется пеня (5% от суммы налога). Но при этом она не может быть больше 30% или меньше 1000 руб.

2. Если была доказана умышленность действий налогоплательщика, то при указании неверной суммы налога он заплатит от 20 до 40 процентов сокрытой им величины.

3. Если сокрытая сумма – крупного размера (больше 1,8 млн. руб. или 600 тыс. руб., если часть неуплаты составляет 10% от всей суммы), то применяется:

• штраф – от 100 до 300 тыс. руб.;
• лишение свободы или принудительные работы – до 1 года.

4. Если размер неуплаченной части налога – особо крупный (больше 300 тыс. руб. при 20% неуплаты или больше 9 млн. руб.), то применяется:

• штраф – от 200 до 500 тыс. руб.;
• лишение свободы или принудительные работы – до 3-х лет.

О том, чем грозит занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости, вы можете узнать, посмотрев видео:

Формы получения налогового вычета

По законодательству продавец квартиры может претендовать на оформление налогового вычета, который можно получить в двух формах.

В виде уменьшения налогооблагаемой базы

При этом определенная сумма отнимается от договорной стоимости квартиры. Максимальное значение этой суммы – 1 млн. руб. Например, если квартира стоила 2,7 млн. руб., то вместо 351 тыс. руб. (2,7 * 13%) продавец заплатит:

(2,7 – 1)*13% = 221 тыс. руб.

То есть, величина налога уменьшится на 130 тыс. руб.

Если же налогоплательщик сразу не применил налоговый вычет и заплатил всю сумму НДФЛ, переплаченную часть налога он сможет вернуть обратно. Максимально она составит:

1 млн. руб. * 13% = 130 тыс. руб.

В виде учета расходов, понесенных на квартиру

Помимо стоимости покупки самой квартиры (в случае, если собственник принял решение продать ее), от налогооблагаемой базы также можно отнять следующие расходы:

• покупка материалов для достройки или отделки квартиры, оплата данных услуг;
• подключение к коммунальным сетям – канализации, электроэнергии, газу и воде;
• разработка проектно-сметной документации.

Эти расходы учитываются в том случае, если они проводились в недостроенной квартире или квартире с незаконченной отделкой комнат. Данный момент должен быть указан в договоре. Подтверждаться они должны в обязательном порядке документально – чеками, расписками, платежными поручениями и т.д.

Также можно существенно снизить налог, учитывая предыдущую цену жилья. Например, если в 2014 году гражданин купил квартиру за 2 млн. руб., а потом продал ее за 2,5 млн. руб., налог он заплатит только с части суммы:

(2,5 – 2)*13% = 65 тыс. руб.

Определяющим моментом является наличие документов на квартиру, в которых указана дата покупки и ее стоимость.

Это означает, что установленный граничный предел все равно останется на своем уровне и количество объектов, подлежавших налогообложению, на его величину никак не повлияет.

За один налоговый период (то есть за один год) гражданин вправе применить и налоговый вычет, и снижение стоимости на предыдущие затраты по одному разу (например, каждый на разную квартиру).

Налог с продажи долевой собственности

Некоторые особенности есть в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности.

Так, если она была продана как один объект и по одному договору купли-продажи, то положенный налоговый вычет будет разделяться между всеми ее владельцами. Разделение происходит пропорционально доле каждого из совладельцев.

Если же каждый из собственников продавал свою часть квартиры по отдельному договору, право получить налоговый вычет появляется у всех них. Причем сумма такая же, как и в других случаях – 1 млн. руб.

Как разобраться с уплатой налога с имущества, находящегося в собственности более либо менее 3-х лет, вы можете узнать из этого видеоролика:

https://youtu.be/OUPrwSOo-gM

Для частного дома

Условия выплаты налога и получения налогового вычета для дома точно такие же, как и для квартиры.

Документы для возврата налога, как в случае с квартирой, так и с домом, нужны следующие:

1. Заявление на налоговый вычет.
2. Заполненная декларация.
3. Паспорт заявителя (копии основных страниц и оригинал для сличения).
4. Документы на право собственности на недвижимость.
5. Договор купли-продажи жилья.
6. Документы, которые подтверждают понесенные на продаваемое имущество расходы.
7. Квитанция от покупателя (об оплате).

После проверки всех документов принимается решение о применении налогового вычета и о решении сообщается заявителю.

Возвращаемый налог перечисляется только безналичным способом на указанный налогоплательщиком счет.

Применение налогового вычета позволяет гражданам сэкономить на сумме оплачиваемых налогов и вернуть часть денег обратно. Разницы между его получением для квартиры и дома нет, важно лишь наличие необходимых документов и соблюдение сроков.

Как изменились правила оформления налоговых вычетов на детей?

Профессиональные налоговые вычеты по НДФЛ

Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости

Социальные налоговые вычеты: возвращаем расходы на лечение, обучение и пенсию

Налог с продажи автомобиля: порядок расчета и уплаты

Продажа квартиры: когда налог платить не надо