+7 (499) 653-66-47Москва +7 (812) 448-61-63СПб

Купи-продай или можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал в ипотеку?

Многие люди, кто купил квартиру с использованием материнского капитала и в ипотеку, задумываются над ее продажей. Но их останавливает именно факт наличия обременения.

Дело в том, что по закону снять обременение и выделить доли детям можно только после закрытия ипотеки. Если она еще выплачивается, то процесс продажи будет немного сложнее, однако есть возможность продать такую квартиру совершенно легально.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-66-47. Это быстро и бесплатно!

Но цена должна быть привлекательной для покупателя, чтобы он согласился ждать, пока вы решите текущие вопросы с государственными органами.

В статье мы поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку с материнским капиталом и если да, то как именно это сделать?

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал в ипотеку?

Да, можно. Эту возможность предусматривают Гражданский и Жилищный Кодекс РФ, закон «Об ипотеке» и ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года.

В этих законах сказано, что продажа недвижимости, которая находится в залоге у банка, возможна только с согласия кредитора. Если он дает согласие, то вы можете смело выставлять свою квартиру на продажу.

Однако не все вырученные деньги вы сможете использовать для покупки нового жилья. По закону вы обязаны сначала закрыть ипотеку.

Также законы предусматривают выдачу детям долей и дальнейшую продажу с согласия отдела опеки, который располагается в районной администрации. Разобравшись с вопросом о том, можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, перейдем к особенностям данных апартаментов.

Особенности данного вида жилой площади

К особенностям такой квартиры можно отнести то, что она находится одновременно в обременении и залоге, а еще вы обязаны выделить долю детям после погашения ипотеки. При наличии детей в сделке необходимо получать согласие отдела опеки на любые действия с данным объектом недвижимости.

Если вы хотите продать такую квартиру, то сначала вы должны купить иное жилье и выделить там равнозначные доли детям, а затем уже реализовывать имеющееся жилье.

Перед покупкой или продажей вы сдаете все необходимые документы органы опеки, которые изучают их и дают ответ о возможности проведения сделки. Ответ дается в течение 10 дней.

Если квартира находится еще и в ипотеке, то действует обременение в силу закона. То есть вам нужно получить еще разрешение от кредитора на продажу залогового имущества.

Когда кредитор даст письменное согласие и на руках будут документы от органов опеки, вы можете начинать продавать свою квартиру. Однако учитывайте, что изначально деньги, вырученные с ее продажи, пойдут на погашение ипотечного займа. Остаток же вы можете использовать для приобретения нового жилья.

Условия продажи квартиры с ипотекой и материнским капиталом

Согласно действующему законодательству, для продажи квартиры, которая покупалась на средства маткапитала и с привлечением банковских средств, вы должны сделать следующее:

  1. Получить разрешение на продажу от банка.
  2. Получить разрешение на продажу имеющегося и покупку нового жилья от органов опеки.
  3. Выдели доли детям в имеющемся, а потом в новом жилье.
  4. Закрыть ипотеку и снять обременение.
  5. Оформить новую сделку, согласно требованиям ГК РФ и Жилищного Кодекса.

Такие сделки происходят довольно редко, так как найти покупателя очень сложно. Однако иногда такое случается. Очень сложно самостоятельно сделать все, как необходимо и полностью соблюсти действующее законодательство.

Поэтому рекомендуется обращаться в агентство недвижимости. Риелторы отлично знают все нюансы и подводные камни, помогут подобрать покупателя на ваше жилье и сделают все в сжатые сроки.

Пошаговая инструкция

Необходимо осуществить следующий порядок действий:

  1. Первоначально вам нужно встретиться с кредитным инспектором, принести в банк все документы на квартиру, договор и написать заявление-прошение на продажу залогового объекта.

    Такое заявление может рассматриваться в течение одного месяца, но обычно вы получаете ответ за 10 дней. Если решение положительное, то вам выдается соответствующая справка.

  2. Затем вы обращаетесь в агентство недвижимости, что подобрать необходимый вариант. Параллельно должен искаться покупатель.

    Закрепившись залогом за интересующий вас объект недвижимости и получив залог от покупателя, вы сдаете в органы опеки все необходимые документы. Среди них обязательство о выделении долей, паспорта обоих родителей и свидетельства о рождении детей, предварительные договоры купли-продажи и непосредственно документы на объекты недвижимости.

    Если вы получаете положительный ответ от органов опеки, то можете совершать сделки.

  3. Получив деньги от покупателя (а договор купли-продажи должен быть составлен таким образом, что вы сначала получаете деньги, а потом передаете объект в его собственность), вы гасите ипотеку, снимаете обременение и выделяете доли детям.

    Все необходимо делать быстро, так как сроки прописываются в договоре. Обычно данный процесс занимает не более 15 дней.
  4. Потом вы обязаны перечислить остаток средств покупателю. Важно отметить, что сделки с детьми с 1 июня 2016 года происходят нотариально.

    Поэтому во время продажи своей квартиры вы должны будете заверить документы у нотариуса. Это дополнительные траты. Обычно нотариус берет 1% от стоимости жилья плюс 3-5 тысяч рублей за технические проводки.

  5. Во время оформление переуступки прав собственности на новую квартиру вы должны будете составить соглашение о разделе долей, которое также заверяется нотариально.

    В Росреестре вам потребуется сдать необходимые документы и обратить внимание сотрудников, что детям также выделяется доля в объекте недвижимости. Она не может быть меньше той, которая у них была в старой квартире.

Обычно обе сделки проходят в течение двух месяцев, но иногда они могут затянуться до трех месяцев. С агентством недвижимости вы расплачиваетесь после осуществления обеих сделок.

Договор купли-продажи

Договор купли продажи с материнским капиталом с ипотекой берется типовой, где пишутся стоимость жилья, размер задатка, привлечение маткапитала или ипотеки (если есть) и их сумма, данные о сторонах, их права и обязанности и иная информация. Однако если продается жилье, купленное на средства банка и маткапитала, то в договоре должны быть некоторые дополнительные пункты:

  1. Во-первых, в качестве приложения к нему идут разрешение на продажу от банка и органов опеки.
  2. Во-вторых, необходим пункт о полном возврате задатка без наложения штрафов, если государственные структуры не одобрят проведение сделки.
Если покупатель использует маткапитал, то должен быть соответствующий пункт. Согласно нему вы должны будете переписать объект на покупателя до полного расчета с наложением на него обременения.

Важно предусмотреть, чтобы деньги, которые вы получаете от продажи квартиры, первоначально шли на погашение ипотеки. Для четкого исполнения данного требования покупатель сам может внести необходимую сумму за вас. Для этого ему потребуется выписка из банка о текущей задолженности. Однако деньги можете внести и вы.

Таким образом, в договоре должна быть следующая информация:

  1. Адрес объекта.
  2. Данные о сторонах.
  3. Номер кредитного договора и номер обременения, который указан в выписке из ЕГРП.
  4. Размер задатка.
  5. Размер суммы, которую еще необходимо оплатить.
  6. Полная стоимость недвижимости.
  7. Условия, предусматривающие возврат задатка при отказе органов опеки на продажу квартиры.
  8. Обязательство погасить ипотеку. Данное обязательство может быть возложено на продавца или покупателя.
  9. Снять все обременения в указанные договором сроки.
  10. Произвести полный расчет в указанный договором срок.
  11. Иная информация. Например, адрес суда, в котором надлежит решать все споры, не предусмотренные данные договором.

Возможные последствия

Если сделка происходит не в соответствии текущему законодательству, она может признана недействительной. Более того, виновный может быть признан мошенником.

Если вы не выделите детям необходимые доли после снятия обременения с продаваемой квартиры, вам не разрешат ее реализовать.

При несоблюдении данного обязательства в течение 6 месяцев после снятия обременения на вас налагается административная и уголовная ответственность. Также вам потребуется вернуть всю сумму маткапитала государству.

Вам необходимо покупать недвижимость в равнозначном районе, а площадь жилья должна быть не меньше той, что была у вас ранее.

При покупке загородного дома в органы опеки нужно предоставить доказательства, что там достаточно развита инфраструктура и ребенок не будет ни в чем ущемлен. Иначе в разрешении на осуществление сделки вам будет отказано.

Заключение

Если вы задумали продавать квартиру, которая покупалась на средства материнского капитала и ипотеки, подумайте дважды. Стоимость такого объекта, если ипотека еще не выплачена, будет очень низкой.

Имеет смысл сначала попытаться закрыть кредит и осуществить необходимые действия с жильем. Иначе процесс продажи будет долгим и сложным.

Если же нет возможности закрыть ипотеку, то наберитесь терпения и предоставьте покупателю цену, от которой он не сможет отказаться. Что касается покупки нового объекта, то его тоже можно приобретать с учетом ипотеки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-66-47 (Москва)
+7 (812) 448-61-63 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 Пособие. Гуру